Каждая десятая сделка в России, связанная с объектами недвижимости, так или иначе затрагивает права несовершеннолетних граждан. Речь идет о детях, которые являются такими же собственниками жилья, как и их родители, и обладают точно такими же правами. Российские законы требуют неукоснительного соблюдения этих прав. В связи с этим возникает масса сложностей при обмене, купле-продаже объекта недвижимости и т.п.

Если дело касается сделок по отчуждению жилья - обмену, дарению и др., то Гражданский кодекс РФ предписывает собственнику обязательно получить предварительное согласие от органов опеки и попечительства. А вот само разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом оформляется через постановление органа местного самоуправления.

Здесь есть несколько сложных моментов. В частности, в различных субъектах РФ выдачей подобных постановлений занимаются разные структуры, и каждая из них имеет свои нормативы, которые регламентируют порядок действий комиссии по опеке. Единой системы нет. В итоге, решение о выдаче разрешения или запрете на него зависит только от "личной" позиции этой комиссии.

В 2010 году Конституционный суд РФ принял постановление, в котором уточнил те случаи, когда получение подобного разрешения не обязательно. В частности, если ребенок, прописанный в квартире, не является сособственником жилья, разрешение не требуется.

Рассмотрим случаи, когда подобный документ необходим.

Для начала потребуется письменное согласие отца и матери на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса. Затем собственник отчуждаемого жилья, который является инициатором продажи, обязан предоставить в органы опеки свидетельство, что на имя ребенка уже приобретено другое жилое помещение, полностью благоустроенное и с таким же точно метражом, как предыдущее.

Далее все находится уже в руках комиссии по опеке. Если она принимает положительное решение по вопросу отчуждения, тогда издается официальное постановление за подписью главы администрации МО, которое, в свою очередь, после регистрации сделки, должно быть предоставлено в Управление госрегистрации, кадастра и картографии

Чаще всего инициатор продажи квартиры не покупает другую квартиру, а оформляет на имя ребенка некое имущество, которое есть у родственников. Но это устраивает не все комиссии по опеке. Они в этой области - «царь и бог», и потому могут не посчитать нужным именно в этом случае выдать разрешение на продажу квартиры. Тогда есть еще один вариант: после совершения сделки часть полученных средств, пропорциональная доли, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, может быть положена на его банковский счет. И снять деньги со счета сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Но самые большие трудности возникают тогда, когда полученные от продажи деньги планируется вложить в строящуюся квартиру, для которой обязательно нужно заключить предварительный договор с застройщиком. Обычно в комиссии по опеке на такую сделку разрешения не дают. Тогда можно попробовать получить требуемый документ через ЖСК или заключив инвестиционный договор.

Еще один сложный момент — характеристика жилого помещения, которое приобретается взамен отчуждаемого. В большинстве случаев органы опеки формально подходят к этому вопросу, и даже если родители хотят купить для ребенка отдельную квартиру вместо его доли в коммуналке, то могут не получить на это разрешение: подведет метраж, район и т.п.

Подводных камней — множество. Поэтому перед тем, как родители решатся на сделку, затрагивающую права ребенка, лучше всего получить профессиональную юридическую консультацию.